開業時の物件探しにおいて、不動産契約は重要なポイントです。
どうやって美容室・理容室の物件を選ぶのか？
出店エリアや広さ、立地条件等、様々な選択条件があります。
選ぶ方法や優先順位は個々に違うと思いますが、どの物件においても共通して重要な事があります。
それが不動産条件の交渉です！
その後の家賃や保証金などの金額が決まり、契約後に条件が良くなることもありますが、一番交渉しやすいタイミングが不動産契約前だからです。
交渉に成功して月々かかる賃料や管理費、最初に払う保証金や礼金が少しでも抑えられれば、他の事にお金をまわせますよね？
開業時は何かとお金が掛かりますし、予定よりも出費がかさんでしまうケースも少なくありません。
この記事では、美容室開業時の物件交渉の仕方・不動産契約の特徴を詳しくご説明して行きます。
不動産契約前に交渉しなければ損をしてしまう！
物件を借りる際は交渉しなければ損をしてしまう可能性があります！
物件には大きく分けて2つ
「大家との直接契約」と「不動産屋が間に入る仲介契約」があります。
大家との直接契約
大家との直接契約の場合、仲介手数料がないため初期費用の削減が可能ですが、交渉自体は難しくなるでしょう。
ただし、大家さんの人柄にもよります。
逆に交渉しやすくなるケースもありますので、諦めずに交渉してみてくださいね！
不動産屋が間に入る仲介契約
不動産屋は仲介業、借主と大家さんの間にはいる人なのできちんとした条件提示をしましょう。
- 家賃を下げたい
- 保証金を下げたい
- 礼金を下げたい
など交渉する部分は色々あります。
ただし、闇雲に下げてと言っても下がりません。
例えば、空室が長ければ長いほど家賃の交渉はしやすいでしょうし、理美容室という業種は大家さん的には中々出ていかない業種として見てもらえている様子。
そういった調査や、下げられる根拠、長く借りる前提であることを示すと交渉しやすくなります。
大家さんとの直接交渉より、不動産屋が仲介に入っている方が交渉しやすい場合が多いです。
なぜならば、そういった交渉も含めての仲介手数料というお金を、不動産屋に支払うのですが、書類の作成や手続きの補助だけでなく、そういった交渉の間に入るのも不動産屋の仕事なんです。
不動産屋からすれば「家賃下がりますかね？」
と話をされることくらいは当たり前と捉えています。
家賃が5,000円でも下がれば年間60,000円、10年で60万円も節約できるんです、結構大きいですよね！
物件交渉はとりあずが大事！
物件交渉は、とりあえず言ってみたもん勝ちみたいな所があります。
「ダメ元でも色々言ってみましょう！」
家賃や保証金などが下がっているケースは少なくありません。
物件によっては、電気・ガス・水道などの工事を大家さんが負担してくれる場合もあります。
事例１
1年間空いていた物件で、20万円だった家賃が15万円で交渉したところ、結果17万円となった。
注意！
申込み応募が殺到している物件は、交渉したいといった時点で申込みが却下される可能性があります。
物件が他の申込み者に取られてしまう場合があるので注意しましょう！
事例2
保証金200万円の物件に対し保証金を100万円まで下げたいなど、一方的な交渉をするとその後の交渉すら出来ず申込みを取り消されてしまうケースがありました。
こちらの希望だけを言うのではなく、不動産屋等のアドバイスも必要となるでしょう。
物件契約の特徴
退却時償却
退却時償却とは
保証金の一部が償却費として返ってこないという意味です。
例えば保証金が100万円で退却時償却が10%だとすると、戻ってくるお金は90万円で10万円は戻ってきません。
注意！
退却時償却とは別にクリーニング費なども請求される場合があるので注意しましょう！
居住用の賃貸物件ではあまり無く
主に店舗・事務所などの事業用賃貸でよくある条件です。
退却時償却が無い物件で、あえて借主側から提示することにより、保証金等を下げることも可能です。
事例1
初期費用を下げる手段として、保証金100万円退却時償却無しの物件に対し、償却20％を提示することにより保証金が80万円まで下がりました。
フリーレント
フリーレントとは賃貸契約は結んでいるが家賃が発生しない契約です。
事例1
5月にオープンしたいが、1月に不動産契約を結ばなければならない場合(通常2か月前契約が多い)
2月・3月・4月の前家賃が3ヶ月分かかってしまいますが、そのうちの2ヶ月分フリーレントで契約すると2ヶ月分無料で借りられます。
家賃などの交渉以外にフリーレント交渉もすることが可能です！
大家さんとしては、借りてもらえない事には収入もないんです。
借りる立場ではありますが、あくまで対等。
大家さんは借り主を選ぶ権利がありますが、こちらも交渉する権利があると思って交渉していきましょう！
定期借家契約
この契約物件は要注意です。
例えば5年定期借家契約の場合、5年後に契約更新無しと言われたら強制退去しなければいけません。
その際、内装等も現状復帰という契約の場合、スケルトンの状態に戻す工事をして退去しなければならず、受けた融資の返済が終わっていないのに移転費用に加えさらに資金がかかる場合があります。
美容室を開業する際は最低でも10年以上無ければ難しいです。
なぜなら融資を受けられる方の多くが返済期間を10年に設定しているからです。
定期借家契約にしている理由は、区画整理や都市開発・老朽化などの理由による所が多いです。
ただし、区画整理や都市開発の進捗状況によっては、契約を更新できる場合もあります。
相場によりも家賃が安かったり、建物が古い物件に多く見られる傾向がありますので、契約の際は普通賃貸契約なのか、定期借家契約なのか必ず確認しましょう！
物件の築年数
物件の築年数によっても良し悪しがあります。
古い物件だと内装費用がかかる場合がありますが、その分外装も自由にできたり、物件それぞれでメリット・デメリットがあります。
外観や内装、設備、家賃など条件に合った物件を選びましょう！
新しい物件
『新しい物件のメリット』
- 綺麗
- 外観をそのまま使える
- 建築前物件の場合、設備(電気・ガス・水道等)を美容室向けに配置が可能な場合もある
『デメリット』
- 家賃が古い物件に比べて高い
- 外装、看板取り付けなどの許可が下りにくくなるケースもある
- 不動産交渉が難しい
古い物件
『古い物件のメリット』
- 好きなように造作出来る物件が多い
- 家賃が安い
- 不動産交渉がしやすい
『古い物件のデメリット』
- 造作費用が多くかかる場合がある
- 前テナントの解体費用が発生する場合がある
- 空中店舗の場合、強度が足りずシャンプー台などが設置できない物件もある
居抜き物件の交渉
スケルトン物件だけでなく、最近では居抜き物件を探される方も増えてきています。
サロン開業において、条件の合う居抜き物件での開業は大きなメリットとなるケースが多いです。
通常の開業で一番費用がかかる内装費を、大きく削減できる可能性があります。
そのかわりに、通常のスケルトン物件との大きな違いは「造作譲渡金」が設定されている場合があること。
要は、その美容室の内装を買い取る金額です。
何もない状態から内装を作っていくよりも間違いなく費用は抑えることができますが、数百万円で設定されていることが多いです。
（場合によっては0円になる時も・・・。）
この造作譲渡金は、現在経営されているオーナーの希望額、いうなれば言い値なんです。
人気のある物件では交渉も難しいかもしれませんが、場合によっては100万円単位で金額が下がることもありますので、こちらも必ず交渉はするようにしてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
うまく交渉して、費用を抑えましょう！
こちらの記事では、美容師が融資を受ける際に必要なことをまとめています。
融資をうける直前だと間に合わない項目もあるので、今後融資を考えているのであれば早めご一読頂けたらと思います。
是非参考になさってください。
